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中國城市商業綜合體占全球一半


    住宅地產一派頹勢。所有上市房企2013年年報顯示,絕大部分住宅房地產企業的利潤率都在下降。

  業界認為這是住宅地產的拐點真正到來了,高利潤開始跳水并回歸正常。
 
  商業地產是否將面臨和住宅地產同樣的命運?它還會是地產投資開發的避風港嗎?
 
  商業地產已入“夏秋之交”?
 
  這幾乎就是一場全民的城市綜合體狂歡。
 
  4月22日,高緯環球發布2014年第一季度北京零售物業市場報告顯示,2014年北京預計將有接近50萬平方米的中高端購物中心入市,體量較大的新增供應將使得部分區域空置率出現明顯上升,租金增長將凸顯壓力。
 
  北京市場當然不是個案,高緯環球指出,顯而易見,中國很多主要城市的零售物業市場都面臨著供大于求的壓力。“2014年將出現超過2000萬平方米的供應高峰,2015年的供應也將達到約1800萬平方米的高位水平,未來三年內中國商業供應總量約達7500萬平方米。”
 
  而在高緯環球報告出爐之前,履新三益佳柏資產管理有限公司的董事、聯席總裁潘韜已在第七屆中國商業地產發展高峰論壇上提醒開發商:2015年城市綜合體非住宅體量將達到5.64億平方米,中國超過50城市已集體邁入綜合體時代。
 
  其援引世聯地產數據稱,甚至包括南通、濰坊、常州、泉州、釜山、濟寧、鹽城、邯鄲等三四線城市,除住宅的城市商業綜合體凈規模到2015年都將超過500萬平方米甚至超過1000萬平方米。
 
  按世聯地產統計的開發商的投資及開發速度,到2015年,全國50城市中城市商業綜合體規模超過1000萬平方米的城市數量將上升到26個,新增一倍多。貴陽、西安、北京、濟南、長沙、成都則更將繼著名的沈陽之后躋身“2000萬平方米以上城市綜合體規模城市”。
 
  “5.64億平方米是個什么概念?2015年中國城市商業綜合體的開發量相當于全球商業地產開發量的半壁江山。而如此巨大的綜合體開發量還未包括商業街、專業市場等其他傳統商業地產類型。”潘韜如是說。
 
  “商業地產熱情似火的夏季已逝去,在寒冬來臨之前的深秋已經到來了”,正榮集團副總裁王銳認為,對于還在千軍萬馬殺進商業地產的開發商而言,市場早不是表面春夏之交般的熱烈景象,掩蓋背后是供過于求的供應量、同質化、商業品牌單一缺乏的招商難、空置率高企,中國商業地產現狀實質已入“夏秋之交”。
 
  “春江水暖鴨先知”,王銳透露,商業地產操盤一線已明顯感觸到“深秋來臨”的跡象——“從去年開始,商業地產招商需要請商戶吃飯,貼補裝修甚至是其他方面的暗箱操作甚至做某些方面的交易才能把優質的商鋪招到商業項目中來,而此前普遍的是商戶求請著項目招商團隊才能獲得一個相對好的位置。” 
 
  市場兩極分化加劇
 
  供應過剩,意味著優勝劣汰的達爾文進化論將在市場奏效,中國商業地產市場兩極化將進一步加劇。
 
  高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅在接受中國商報記者采訪時表示,如此龐大的供應量將會對市場產生很大影響,特別是對那些缺少經驗的開發商。
 
  按高緯環球監測,去年大約有150個購物中心在內地主要城市陸續開業,其中76個購物中心單體面積超過20萬平方米。雷玉紅認為,求大求全的中國超大型購物中心發展熱潮積蓄的風險將比一般商業項目更大,“大型購物中心在品牌商資源、空置率、動線不合理等方面遭遇的難題將更大。”
 
  而世聯地產報告顯示,截至目前,76%的城市商業綜合體主流產品為60萬平方米以下的中小規模項目。到2015年,這一比重仍為74%。就目前所開發的綜合體項目數量和體量而言,本地型及區域型開發商開發的項目仍占75%和70%,全國型開發商只占25%和30%。
 
  在潘韜來看,絕大部分本地型及區域型開發商目前仍不能完全具備開發綜合體和商業地產項目的關鍵能力,這將給綜合體項目招商帶來諸多難題,以及后續的經營壓力。 
 
  派臣(上海)投資管理有限公司董事長耿乃興就透露,在其接手改造昆明滇池度假區一巨型商業地產項目之前,該項目從 2011年2月到2013年底的近兩年時間里都沒有任何有效簽約。
 
  類似上述昆明項目由于人口密度低、區域競爭激烈、體量與商業品質錯位等招商難、空置高項目在全國層出不窮。
 
  由于招商困難,一些三四線城市的本地開發商項目開始遠離難招進來的主力店而由一些高租金的小品牌商鋪填滿整個項目,但是,王銳認為,這是飲鴆止渴,單純為了一時的高租金而去掉主力店會對整個購物中心項目造成持久的巨大傷害,無法讓不同業態品牌客流互補帶動。
 
 
  雷玉紅認為,在供過于求的整體態勢下,有經驗的全國性大型專業開發商更能選擇準確的位置,選擇有豐富經驗的零售物業設計經驗的建筑師,設計出更能吸引商家和顧客的項目,也更可能說服關鍵的主力商家進駐以及后續的運營管理。諸如上海K11、嘉里城和北京的僑福芳草地等購物中心最近在購物中心經營上更強調品質生活的營銷策略就顯出了差異化,對如今追求全方位購物體驗的消費者就是越來越有吸引力的場所。
 
  “反之,不懂得去探索發現和滿足消費者新需求和差異化需求的中小型開發商、一些區域型開發商可能就會遭遇很大的麻煩。”雷玉紅說。
 
  政府或將收緊商業地產調控政策
 
  高緯環球研究部大中華區執行董事林榮杰認為,在未來兩年中國部分城市零售物業供過于求的現實下,一些受人矚目的失敗的購物中心項目將會出現;而政府將有可能開始收緊調控政策,重新思考土地使用及城市規劃策略。
 
  此前,相對住宅市場的嚴控,商業地產的政府管控比較寬松,成為投資開發的“避風港”。
 
  實際上,雷玉紅告訴中國商報記者,目前在大城市已有地方政府注意到供過于求的跡象,并要求開發上帶著規劃、設計理念去“拿地”,對開發商資金實力和商業專業開發能力都有了一定的要求。
 
  而對涉身其中的開發商地產商投資商而言,在政府“出手相救”前,避免被供大于求的過剩泡沫提前淹沒還需要自身的積極調整應對。
 
  搜鋪網董事長龐小偉認為,面對市場環境的不斷變化,購物中心的不斷升級換代,2014年商業地產商需要業態和戰略的雙重調整,運用創新思維在激烈的產業競爭中贏得差異化生存的獨特空間。
 
  星浩資本副總裁兼商業管理公司總經理賈耀勇認為,當前商業地產發展的困難在于零售品牌太少,業態同質性太高,商業地產商需要創新發展新品牌與新業態以強化市場競爭力。“商業模式過于單一,購物廣場的體量變得越來越大,但是消費者的體驗并沒有隨著空間的增大而變得明顯豐富起來。”
 
  中國商報記者了解到,由于餐飲對購物中心提高入駐率和吸引客流、增強體驗的關鍵,最近餐飲業態在購物中心的占比一路走高,從歷史上一般的15%-20%的比例已甚至高達40%;同時兒童業態也被視為擺脫購物中心同質化的救命稻草,購物中心開始一味加重餐飲、兒童業態。對此,雷玉紅也表示,二三線城市購物中心餐飲還是需保留在合理范圍內,而一味復制兒童業態只會產生更大的租金壓力,購物中心需從購物環境、文化上做綜合設計規劃增強體驗性。
 
 
  “光靠跑馬圈地、復制和快速開發已經不可能在市場上一領風騷。”潘韜認為,中國的商業地產已逐漸進入“專業化階段”。他的建議是區域型本地型地產開發商需要專業商業地產服務公司的助力才能擺脫泡沫危機。
 
  潘韜稱,巨量的綜合體開發及大比例的本地型、區域型開發商占主體的現狀,必然催生出對商業地產開發、運營鏈條上各環節專業服務的巨大需求。
 
  “今后五年,大量的商業地產專業服務公司將涌現出來,如商業顧客公司、招商代理公司、專業的商業物業銷售代理公司、資產管理公司等,而且其中少部分會在市場競爭中逐漸占領較大的市場份額,形成自己有全國影響力的品牌。”

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